Exemplo completo de análise
Como passo dos anúncios a um plano concreto de venda.
Este caso demonstrativo mostra o trabalho feito antes de colocar um imóvel no mercado. Todos os valores e elementos de identificação são fictícios.
Exemplo pedagógico. Não é uma avaliação formal, um imóvel real ou um resultado comercial.
Caso demonstrativo
O ponto de partida
- Imóvel
- Apartamento T2 · 91 m² · estacionamento · 3.º piso com elevador
- Estado
- Habitável, com cozinha datada e pequenos acabamentos a corrigir
- Objetivo
- Vender nos próximos 3 a 6 meses sem começar com um preço que afaste procura qualificada
- Comprador provável
- Casal ou pequena família com financiamento
Antes do preço
As perguntas que precisam de resposta
- 01
As áreas da documentação correspondem ao imóvel e à forma como será anunciado?
- 02
Existem obras aprovadas no condomínio ou custos previsíveis que afetem o comprador?
- 03
A cozinha datada reduz apenas a apresentação ou altera o orçamento total da compra?
- 04
Que imóveis concorrem realmente pelo mesmo comprador e pelo mesmo nível de financiamento?
- 05
Que intervalo permite gerar procura sem entregar margem desnecessária na negociação?
Mercado
Comparáveis selecionados
O ponto não é encontrar imóveis próximos. É perceber quais disputam o mesmo comprador e que diferenças precisam de ajuste.
| Imóvel | Área | Estado | Estacionamento | Preço pedido | Peso na análise |
|---|---|---|---|---|---|
| Imóvel analisado | 91 m² | Usado | Sim | — | Referência |
| Comparável A | 92 m² | Renovado | Sim | 385.000 € | Alto |
| Comparável B | 89 m² | Usado | Não | 359.000 € | Médio |
| Comparável C | 94 m² | Usado | Sim | 372.000 € | Alto |
| Excluído D | 105 m² | Novo | Dois lugares | 465.000 € | Baixo |
Seleção
Porque nem todos os anúncios entram na conclusão
Produto diferente
Construção nova, mais área e dois lugares atraem um comprador com outro orçamento.
Anúncio envelhecido
Um imóvel há muitos meses no mercado pode mostrar uma expectativa, não um valor aceite.
Renovação sem detalhe
A palavra renovado não permite ajustar preço sem perceber qualidade, idade e obra efetiva.
Ajuda
O que ajuda e o que limita
- Estacionamento
- Elevador
- Planta utilizável
- Boa luz na sala
Limita
Pontos que reduzem a comparação
- Cozinha datada
- Pintura e pequenos acabamentos
- Condomínio e manutenção por confirmar
- Apresentação atual pouco cuidada
Conclusão
Recomendação de trabalho
Confirmar documentação e condomínio, corrigir pintura e pequenos acabamentos, melhorar luz e arrumação e produzir a apresentação depois dessas alterações. Testar um intervalo de 365.000 € a 375.000 €, sem publicar antes de existir material visual e informação consistentes.
Depois do lançamento
Quando rever a posição
- Após 14 a 21 dias de exposição efetiva.
- Se os contactos qualificados forem muito inferiores ao esperado.
- Se visitas diferentes repetirem a mesma objeção de valor.
- Se entrar concorrência direta mais forte ou sair uma referência relevante.
- Se documentação ou custos do condomínio alterarem o risco percebido.
Exemplo completo de análise
Quer perceber como esta estrutura se aplica ao seu imóvel?
A primeira conversa serve para identificar que informação existe, o que falta confirmar e que análise faz sentido.